Uw woning, uw vennootschap en de registratierechten

I.                Registratierechten voor de eigen woning

Op de aankoop van een bestaande woning (niet nieuw voor de Btw) is normaal gezien het algemeen verkooprecht verschuldigd van 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. In alle drie de gewesten gelden er echter gunstmaatregelen voor de aankoop van de enige, eigen woning (lees: de woning waarin u zelf (met uw gezin) gaat wonen). In het Vlaams gewest is een woning een gebouw of (een deel van) een verdieping ervan dat hoofdzakelijk, dus ten minste voor de helft, dient of zal dienen voor de huisvesting van een gezin of een persoon (art. 1.1.0.0.2, lid 12, 6° VCF). In het Waals en Brussels gewest volstaat een gedeeltelijk gebruik voor de huisvesting van een gezin of een persoon(art. 53, lid 1, 2°, 2de zin Wa. W.Reg.; art. 46bis W.Reg.). De wet vereist er geen ‘hoofdzakelijk’ gebruik voor huisvesting.

In Vlaanderen kan de aanwending/bestemming voor huisvesting per gedeelte van een gemengd pand beoordeeld worden als die gedeelten onderscheiden kunnen worden als zelfstandige entiteiten(art. 2.9.7.0.5 VCF). Stel bv. dat een pand voor 60% als bedrijfsruimte gebruikt zal worden en voor 40% als woning, dan kan het verlaagde tarief toch toegepast worden op de 40%, aangezien dat een gedeelte vormt dat uitsluitend (dus zeker hoofdzakelijk) voor huisvesting aangewend wordt. Er moet dan wel een aparte prijs voor ieder gedeelte vermeld worden(standpunt nr. 20052, 28.03.2022).

Ligt de woning die u wilt kopen in Vlaanderen, dan kunt u recht hebben op een lager tarief van registratierechten. U betaalt in plaats van 12% maar 3%(art. 2.9.4.2.11 VCF)en zelfs maar 1% als u er zich toe verbindt om de woning ingrijpend energetisch te renoveren of om een (gedeeltelijke) herbouw uit te voeren na een (gedeeltelijke) sloop(art. 2.9.4.2.12 VCF)of als de woning een beschermd monument is(art. 2.9.4.2.12 VCF). Er geldt een bijkomende vermindering voor woningen met een maximale verkoopprijs of verkoopwaarde van, naargelang van de ligging van de woning, € 220.000 of € 240.000(art. 2.9.5.0.5 VCF).

In Wallonië zijn er twee gunstmaatregelen voor de aankoop van de gezinswoning. Ten eerste is er het zgn. klein beschrijf van 6% of eventueel 5% voor bescheiden woningen (lees: woningen met een laag kadastraal inkomen)(art. 53 Wa. W.Reg.). Daarnaast is er een abattement, dat is een vrijstelling van registratierechten van de eerste schijf van maximaal € 40.000 van de aankoopprijs(art. 46bis Wa. W.Reg.).

In Brussel is er geen verlaagd tarief voor de gezinswoning. Er bestaat wel een abattement van maximaal € 200.000, eventueel nog te verhogen met ten minste € 50.000 aanvullend abattement indien de energieprestatieklasse met ten minste twee klassen verbeterd wordt(art. 46bis Br. W.Reg.).

II.             Aankoop in onverdeelde eigendom

We spreken van een aankoop in onverdeelde eigendom als u en uw vennootschap samen de woning aankopen in volle eigendom. Noch uzelf, noch uw vennootschap is dan eigenaar van een apart gedeelte.

Het gunsttarief geldt enkel voor de aankoop van de hele woning, ofwel alleen, ofwel met meerdere natuurlijke personen(art. 2.9.4.2.11, §1, lid 1 VCF). Die voorwaarde wordt beoordeeld voor elke koper afzonderlijk en dus aanvaardt de Vlaamse Belastingdienst dat u privé toch recht heeft op het gunsttarief als u de woning in onverdeeldheid aankoopt met uw BV (en aan alle andere voorwaarden voldaan is)(standpunt nr. 18044, 28.05.2018, nr. 1). Uw BV (rechtspersoon) betaalt op haar deel wel het algemeen verkooprecht.

Het klein beschrijf is niet mogelijk voor de aankoop van een onverdeeld deel(art. 54 Wa. W.Reg.), tenzij dat deel verbonden is aan een verdieping of een verdiepinggedeelte van een gebouw. U heeft er dus geen recht op als u een pand samen met uw vennootschap in onverdeeldheid koopt. Hetzelfde geldt voor het abattement, zowel in Wallonië als in Brussel. Het pand mag gekocht worden door verschillende personen samen, maar elk van hen moet aan alle voorwaarden voldoen om de vrijstelling te kunnen toepassen. Als een van de kopers uw vennootschap is, heeft u dus geen recht op het abattement.

III.           Aankoop van afzonderlijke gedeelten in één gebouw

In deze situatie kopen u en uw vennootschap elk een afzonderlijk deel van een woning (niet in onverdeeldheid). Dat is bv. zo bij de aankoop van een gebouw dat in appartementen onderverdeeld is. U en uw BV kopen dan afzonderlijke appartementen in 100% eigendom en enkel de gemeenschappelijke delen (inkomhal, gangen, trappen, liften) in onverdeeldheid. De verdeling in aparte delen en gemeenschappelijke delen en de rechten en plichten van de eigenaars worden geregeld in een zgn. basisakte.

Voor zover aan alle andere voorwaarden voldaan is, betaalt u op de aankoop van het appartement en het onverdeelde aandeel in de gemeenschappelijke delen het verminderde tarief of het klein beschrijf of heeft u recht op het abattement. Uw vennootschap betaalt steeds het algemeen verkooprecht.

IV.           Gesplitste aankoop

Dat gaat om de aankoop van het vruchtgebruik van een pand door uw vennootschap en van de blote eigendom door uzelf. Anders dan bij een aankoop in onverdeeldheid of aankoop van afzonderlijke delen, verschillen de rechten van uw vennootschap op het gebouw van die van uzelf.

Het verminderde tarief geldt enkel voor de aankoop van de volle eigendom, door één of door verschillende verkrijgers(art. 2.9.4.2.11, §1, lid 1 VCF). Vlabel aanvaardt echter toch dat u recht heeft op het verlaagde tarief, voor zover u voldoet aan de andere voorwaarden(standpunt nr. 18044, 28.05.2018, nr. 3, b), ook als het vruchtgebruik gekocht wordt door uw vennootschap, die zelf niet aan die voorwaarden voldoet. Uw vennootschap betaalt op het vruchtgebruik dan uiteraard wel het algemeen verkooprecht.

Het klein beschrijf is mogelijk voor de aankoop door een natuurlijk persoon van een bescheiden woning in Wallonië(art. 53 Wa. W.Reg.). De wet vereist niet dat het om de aankoop van de volle eigendom gaat. Als aan de andere voorwaarden voldaan is, heeft u dus recht op het verlaagde tarief voor de aankoop van de blote eigendom van een pand waarvan uw vennootschap het vruchtgebruik koopt. Voor het abattement moeten, zowel in Wallonië als in Brussel, alle kopers de aankoop voor (eigen) bewoning gebruiken. Die beoordeling wordt gemaakt per onroerend goed en niet per koper. Omdat niet alle kopers er hun hoofdverblijfplaats vestigen, kan het abattement voor geen enkele koper toegepast worden.

V.              Aankoop in volle eigendom en verhuur aan uw vennootschap

Hier wordt u privé volle eigenaar van het hele gebouw en verhuurt u een deel ervan aan uw BV. Ze verkrijgt dus geen zgn. zakelijke rechten op het pand en moet enkel 0,2% registratierechten betalen op de huur.

U heeft in principe recht op het verminderde tarief voor het hele pand als het hoofdzakelijk gebruikt wordt of bestemd is voor huisvesting op het moment van de aankoop. Verhuurt u op een later moment een deel aan uw vennootschap, dan verliest u niet (deels) het verlaagde tarief.

U heeft in principe recht op het klein beschrijf en het abattement als het pand gedeeltelijk gebruikt wordt voor huisvesting. Het is geen probleem als u een deel ervan verhuurt aan uw vennootschap, zelfs niet als dat meer dan de helft is.